1. 12. 2025

Koncem týdne zpřísnila ČNB podmínky pro hypotéky určené na investiční nemovitosti – tedy na třetí a další byt či dům, případně na nemovitosti pořizované od začátku k pronájmu. Cílem je předejít rizikům, která by nastala při prudkém propadu cen a která by mohla zatížit bilance bank. Zároveň chce centrální banka alespoň částečně zchladit realitní trh, kde objemy hypoték i ceny nemovitostí rostou meziročně dvouciferně.

Nově budou banky poskytovat investiční hypotéky pouze do 70 procent hodnoty nemovitosti. Přísnější je i ukazatel DTI, který klesá na hodnotu 7, takže celkové zadlužení žadatele nesmí přesáhnout sedminásobek jeho čistého ročního příjmu. Pravidla začnou platit v dubnu příštího roku. Podle ČNB tvoří až polovinu hypoték s DTI nad 9 právě investiční úvěry. Na celkovém portfoliu mají podíl odhadem sedm až deset procent a nové limity by letos ve třetím čtvrtletí ovlivnily asi 7,5 procenta nových hypoték, tedy zhruba sedm miliard korun.

Jaké reálné dopady ale kroky ČNB budou mít?

Dopad na banky bude podle všeho mírný, protože už dnes většina velkých hráčů používá podobná interní omezení a limity LTV 70 či DTI kolem 9 platí u investičních hypoték běžně. I míra nesplácených úvěrů zůstává velmi nízká. Ani na růst cen nemovitostí pravděpodobně nebude mít krok ČNB znatelný vliv, protože investiční hypotéky tvoří malou část trhu a hlavním problémem zůstává nedostatečná nabídka nových bytů.

Význam opatření tak spočívá hlavně v signálu, že centrální banka vnímá rizikovost investičních úvěrů jako vyšší. Nejvíce zasáhne investory usilující o co největší počet nemovitostí na úvěr, protože vedle limitu LTV budou nyní častěji narážet na přísnější DTI. Některé banky navíc u investičních hypoték striktněji posuzují i ukazatel DSTI, tedy poměr splátek k příjmu, přestože ČNB jeho povinné používání zrušila.

Bonitní investoři, kteří nevlastní 3 a více nemovitostí, ale mohou dopady nových pravidel částečně obejít. Pokud mají dostatečný příjem, mohou si zažádat o běžnou hypotéku, aniž by uváděli, že nemovitost plánují pronajímat. V praxi se taková žádost tváří jako financování vlastního bydlení a ve statistikách se od investičních úvěrů nerozliší. Podle expertů to může znamenat, že skutečný podíl investičních hypoték na trhu je až kolem 20 procent, tedy výrazně více než oficiální odhady.